blog-renovation-14 – Loi climat : les impacts pour les propriétaires de biens locatifs

Loi climat : quels impacts pour les propriétaires de biens locatifs ?

L’investissement locatif est en pleine croissance en France avec près d’un million de transactions immobilières enregistrées en 2021 selon le rapport de la FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier). Malheureusement, force est de constater que le parc immobilier compte de plus en plus de logements énergivores. Cela constitue une véritable problématique dans le sens où le confort thermique des locataires n’est pas assuré. 

À la faveur de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, la bataille contre les passoires thermiques s’est intensifiée. En effet, la loi climat a pour objectif d’accélérer la rénovation des logements pour atteindre la neutralité carbone d’ici à 2050. Cette mesure vise donc en particulier les propriétaires bailleurs.

Cependant, la plupart ne sont pas informés de l’existence d’une telle disposition et ignorent les implications pour le futur. On fait le point sur les impacts de la loi climat pour les propriétaires de biens locatifs.

Interdiction d’augmenter les loyers des passoires thermiques

La guerre aux logements énergivores est déclarée depuis l’adoption de la loi climat. Celle-ci vise à inciter les propriétaires bailleurs à réaliser des travaux de rénovation énergétique sous peine d’être fortement pénalisés. Ainsi, en cas de non-conformité d’un logement aux normes énergétiques en vigueur, l’un des premiers effets de cette nouvelle loi est l’impossibilité pour les bailleurs de réviser le loyer à la hausse. Cette disposition concerne particulièrement les logements classés F et G sur le DPG (Diagnostic de Performance Énergétique).

Ladite mesure est applicable depuis le 24 août 2022 en métropole et le sera après le 1er juillet 2024 en Guadeloupe, en Martinique, à Mayotte, à la Réunion et en Guyane. Elle implique les dispositions ci-après :

  • une interdiction d’augmentation du loyer à la relocation pour les logements énergivores classés F et G ;
  • une interdiction de l’indexation du loyer des logements énergivores classés F et G ;
  • une interdiction de la majoration du loyer malgré une clause travaux pour les logements énergivores classés F et G ;
  • une interdiction d’augmentation du loyer dans le cadre du renouvellement de bail pour les logements énergivores classés F et G.

Toutes ces dispositions concernent les contrats de location vide et meublée à usage de résidence principale du locataire conclus, renouvelés ou tacitement reconduits.

Interdiction progressive de louer les passoires thermiques

Un logement vide ou meublé mis en location à usage de résidence principale du locataire doit être décent. C’est un terme consacré par la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. La loi dispose en effet en son article 6 : « Tout bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

Si le terme « décent » laisse apparaître une obligation en matière d’écologie, aucun seuil minimal de performance énergétique n’a été fixé. De plus, nulle part il n’a été évoqué de plafonnement de coût de l’énergie dépensée par le locataire. C’est ce qui explique que des passoires thermiques sont encore mises en location à ce jour. La loi climat vient justement compléter l’arsenal juridique existant en matière d’immobilier locatif. Ainsi, dès le 1er janvier 2023, les logements dont la consommation excède 450 kWh par m2 et par an, soit ceux appartenant à la catégorie G, seront impropres à la location.

D’autres échéances sont prévues à l’horizon 2025, 2028 et 2034 pour exclure définitivement du marché locatif, les logements énergivores appartenant aux catégories E, F et G. En cas de non-conformité du logement loué au minima de performance énergétique fixé, le locataire peut demander au propriétaire la mise en conformité du logement. À défaut de réaliser les travaux nécessaires, notamment dans le cas des logements en copropriété ou des logements soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales, le propriétaire doit diminuer le loyer ou payer des dommages et intérêts au locataire.

Instauration d’un plan pluriannuel de travaux obligatoires pour les copropriétés

Sauf s’il possède tout un immeuble, un propriétaire bailleur qui veut louer un appartement est forcément concerné par la copropriété. Ainsi, les copropriétés n’échappent pas aux dispositions gouvernementales pour réduire les émissions de gaz à effet de serre des logements. En effet, une rénovation énergétique globale des copropriétés peut avoir un réel impact sur l’environnement. C’est pour cela que la loi climat rend obligatoire l’instauration d’un plan pluriannuel de travaux (PPT), jusque-là facultatif, pour les immeubles en copropriété.

Les copropriétés concernées sont :

  • les immeubles de plus de 200 lots en 2023 ;
  • les immeubles de 50 à 200 lots en 2024 ;
  • les immeubles de moins de 50 lots en 2025.

Le plan en question doit comporter :

  • une liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économie d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
  • une estimation du coût de réalisation des travaux de rénovation ;
  • les atteintes en termes de performance à la suite des travaux notés dans le PPT ;
  • un échéancier sur 10 ans pour chaque copropriétaire.

Notification sur l’annonce et le contrat de location de la performance énergétique du logement

La nouvelle loi climat impose au propriétaire une autre contrainte : notifier toutes les informations relatives à la performance énergétique du logement mis en location. Le but est de l’inciter à réaliser des travaux de rénovation énergétique. Cela vise à terme la suppression des passoires thermiques.

Concrètement, les mentions sont prévues pour apparaître progressivement aussi bien sur l’annonce que sur le contrat de location. Il ne s’agit pas non plus de décourager l’investissement locatif.

S’agissant de l’annonce :

  • depuis le 1er juillet 2021, l’annonce doit mentionner la classe énergie et la classe climat du logement. À défaut, le propriétaire encourt une amende pouvant atteindre 3000 € ;
  • depuis le 1er janvier 2022, l’annonce doit comporter le montant des dépenses théoriques annuelles de chauffage indiqué dans le DPE et préciser l’année de référence des prix de l’énergie utilisés pour établir l’estimation. Pour les logements classés F et G, elle doit par ailleurs mentionner que la consommation énergétique est excessive ;
  • à compter du 1er janvier 2028, l’annonce devra mentionner, pour les logements classés F et G, que la consommation énergétique ne respecte pas le seuil fixé par la loi.

S’agissant du contrat de location :

  • depuis le 1er janvier 2022, le contrat de location doit mentionner le montant des dépenses théoriques annuelles de chauffage indiquées dans le DPE et préciser l’année de référence des prix de l’énergie utilisés pour établir l’estimation. Pour les logements classés F et G, le contrat doit préciser que la consommation énergétique ne devra pas dépasser, en 2028, le seuil de consommation correspondant à l’étiquette E ;
  • à compter du 1er janvier 2028, le contrat de location devra mentionner, pour les logements classés F et G, que la consommation énergétique ne respecte pas le seuil fixé par la loi.

En conclusion, l’adoption de la loi climat entraîne des transformations profondes dans le secteur de l’immobilier locatif. Les propriétaires de bien locatifs doivent bien s’informer pour ne pas rester en marge des évolutions qui ont cours dans le milieu. Il leur est conseillé par ailleurs de faire réaliser les travaux de rénovation énergétique et d’isolation de leur résidence par un artisan RGE (Reconnu garant de l’environnement) pour s’assurer qu’elle respecte le seuil de performance énergétique fixé par la loi. Cela y va de leur investissement.