mca-B-const-32 – Faire construire sur plan : tous nos conseils

Conseils pour réussir une construction sur plan

Faire construire un bien immobilier sur plan (appartement ou maison), c’est investir dans du neuf. À ce titre, le bâtiment n’existe pas encore et seul le terrain sert de point de départ du projet.

Il convient d’aborder les possibilités liées au contrat de construction et les déclinaisons qui en découlent, ainsi que les avantages et inconvénients des modèles existants. Il faut aussi aborder les points de vigilance qui doivent être étudiés pour que le projet se déroule sereinement et dans un climat de confiance mutuelle.

Enfin, il convient d’approfondir l’attention qui doit être portée aux plans en eux-mêmes, car, que ce soit pour la construction d’appartements ou de maisons, même une fois que le constructeur est trouvé et que la confiance est établie, il faut pouvoir échanger sur les caractéristiques de la future maison. À ce titre, à quoi faut-il penser ? Quelles sont les questions importantes ?

Les interlocuteurs possibles pour effectuer les plans et les travaux de construction

Il existe plusieurs possibilités pour trouver l’interlocuteur qui saura accompagner le futur propriétaire d’une maison sur plan.

Le propriétaire en auto-construction partielle ou totale

Cette possibilité, bien qu’alléchante en matière de prix de revient, impose des contraintes fortes au futur propriétaire :

  • réaliser le plan de la maison lui-même en respectant les règles de calculs du bâtiment (CSTB) et d’urbanisme pour pouvoir formuler sa demande de permis de construire ;
  • pouvoir faire les travaux lui-même, ainsi que le suivi des artisans lorsqu’il y en a ;
  • souscrire à une assurance dommages-ouvrages dans le cas d’artisans tiers qui interviennent même partiellement ;
  • maîtriser parfaitement son budget ;
  • etc.

L’auto-construction rencontre un certain engouement en France, mais encore faut-il bien comprendre tout ce que cela implique avant de se lancer.

Les professionnels du bâtiment

Il faut savoir que pour réaliser le plan d’une maison d’une superficie supérieure à 150 m², faire appel à un professionnel est une obligation légale. Ensuite, les avantages d’un tel choix sont nombreux :

  • garanties et assurances des travaux de chantier jusqu’à sa livraison et jusqu’à dix ans après sa livraison (assurance décennale du professionnel) ;
  • respect des prix affichés dans le contrat et du budget global ;
  • qualité de construction de niveau professionnel et respect des normes (thermiques, urbanistiques, etc.).

Le professionnel, qu’il soit architecte, maître d’œuvre ou constructeur, possède la maîtrise des travaux, mais aussi celle des plans. Il est le mieux placé pour proposer, rectifier, modifier, puis valider les choix techniques qui s’imposent en partant des plans. Une visite du terrain et quelques entrevues avec le client lui permettent de proposer un projet sur mesure qui saura allier confort, habitudes de vie, espace nécessaire, etc.

Les solutions contractuelles pour une construction sur plan

En France, il existe deux grands modèles de contrats pour faire construire une maison sur plan.

La vente en état futur d’achèvement (VEFA), une vente sur plan

C’est un contrat qui possède des clauses bien arrêtées :

  • la présence de Garantie Financière d’Achèvement (GFA) ;
  • la mise en forme précise du contrat de vente et des pièces nécessaires ;
  • les dates et montants à régulariser selon un échéancier préétabli ;
  • etc.

Ce concept de contrat concerne des biens immobiliers qui sont aliénés à la vente du sol (terrain) sur lequel la construction sera effectuée.

La vente par contrat de construction de maison individuelle

C’est un contrat qui est passé entre un propriétaire de terrain constructible et un constructeur. Cela n’implique pas nécessairement la fourniture de plans de construction ni du terrain. Les plans peuvent être effectués par un architecte, mais le constructeur peut aussi fournir le plan du projet grâce à un bureau d’étude interne. Un tel contrat ne peut correspondre qu’à deux logements maximum par maître d’ouvrage (le client). Il peut ne concerner que la mise hors d’eau hors d’air de la maison ou l’entièreté du projet.

Un constructeur peut proposer les plans de maison via un contrat de construction de maison individuelle tout en proposant un terrain à la vente. La distinction entre le terrain et la maison qui y sera bâtie peut être faite, et cela n’est pas une vente en VEFA.

Les autres contrats avec fournitures des plans

Il existe deux autres modèles de contrats de construction avec fourniture des plans :

  • le contrat de promotion immobilière est une solution « clé en main » pour un projet avec prise en charge du programme de construction, des opérations juridiques, administratives et financières ;
  • le contrat d’architecte permet la fourniture des plans, la production des documents techniques, la coordination des travaux, mais il ne se charge pas de la construction.

Les conseils pour un plan sur mesure

Tous les projets ne se ressemblent pas forcément. Que ce soit pour une famille, un couple seul, un investissement locatif ou une maison secondaire, les plans devront s’adapter au client et non l’inverse. C’est le point de départ d’une étude de plan de construction, avec des questionnements sur :

  • le type de maison souhaité (quel style, quels matériaux, avec étage ou plain-pied, etc.) ;
  • les besoins réels en matière d’espace nécessaire (nombre de pièces et de salles de bains, aménagement spécial type accès PMR, etc.) ;
  • les besoins futurs à anticiper du mieux possible (possibilité d’agrandissement si famille nombreuse, chambres d’hôtes après le départ des enfants, etc.).

C’est alors en possession de toutes ces informations que le constructeur ou l’architecte sera à même de réaliser l’esquisse des plans de la maison idéale. Charge à lui de réussir à s’assurer de sa faisabilité :

  • il doit être conforme aux lois d’urbanisme ;
  • il doit respecter les exigences thermiques obligatoires ;
  • il doit être cohérent aux règles de construction ;
  • etc.

Pour conclure, c’est donc en exprimant au plus juste possible les souhaits et désirs des futurs propriétaires auprès du professionnel chargé de dessiner les plans que le meilleur compromis pourra être trouvé. Pour cela, il ne faut pas hésiter à prendre le temps de noter tout ce qui tient à cœur pour obtenir la maison parfaite. Ensuite, c’est en échangeant avec le constructeur qu’il sera possible de hiérarchiser les envies et besoins et de départager l’indispensable du superflu.

Il est important de prendre le temps d’échanger et ne pas hésiter à interroger plusieurs professionnels, afin de choisir celui qui saura le mieux informer et sensibiliser le porteur de projet aux réalités de la construction à venir, tout en restant à son écoute.